Rok 2023 to wielkie zmiany na rynku nieruchomości. Najem prywatny, amortyzacja lokali mieszkalnych to zagadnienia, które ulegają zmianie i nadal wywołują wiele wątpliwości. Zapraszamy do przeczytania najnowszej publikacji eksperckiej Patrycji Kubiesy.
Najem prywatny, podsumowanie zasad.
Najem prywatny tylko na ryczałcie od przychodów ewidencjonowanychOd 1 stycznia 2023 roku podatnicy, którzy wynajmują nieruchomości w ramach majątku prywatnego, będą mogli rozliczać go wyłącznie w ramach opodatkowania na ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych.
Do końca roku 2022 podatnicy mieli wybór stosowania skali podatkowej lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych; od 1 stycznia 2023 roku w grę wchodzi wyłącznie ryczałt. Pamiętać należy, że zmiana ta nie dotyczy tylko najmu mieszkań, ale ogólnie najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze. Obejmują one także dzierżawę i poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Jednym słowem zmiana dotyczy najmu jakiegokolwiek składnika majątku prywatnego.
W odniesieniu do przedsiębiorców, którzy osiągają przychody z najmu w ramach prowadzonych przez siebie działalności gospodarczych, obowiązuje nadal zasada, iż jest on opodatkowany tak, jak ich działalność gospodarcza.
Przykład 1 Jan K. posiada wraz z żoną dwa mieszkania. Jedno z nich wynajmuje i osiąga z tego tytułu przychód. Jan K. od 1 stycznia 2023 roku opodatkowywać będzie najem wyłącznie w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Przykład 2 Sabina S. ma mieszkanie, które wynajmuje. Do końca roku 2022 opodatkowywała te przychody na skali podatkowej. Od 1 stycznia 2023 roku będzie zobowiązana do rozliczania przychodów z najmu prywatnego na ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych.
Jak rozliczać najem prywatny na ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych?
W przypadku osiągania przychodów z najmu np. mieszkań podatnicy płacą stawkę podatku 8.5% osiąganych przychodów, a powyżej 100 000 zł osiągniętych w danym roku stosują stawkę 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
Przykład 3 Jan K. wynajmuje mieszkanie, w ramach którego otrzymuje 2 000 złotych polskich miesięcznie. W roku podatkowym otrzymał 24 000 złotych polskich przychodów z najmu, zapłaci zatem 2 040,00 złotych podatku rocznie.
Przykład 4 Alina S. wynajmuje kilkanaście mieszkań, z czego otrzymuje 20 000 złotych polskich miesięcznie, co daje w roku podatkowym 240 000 zł. przychodów z najmu. Alina S. płaci 26 000,00 złotych polskich podatku. Rozliczenie podatku wygląda następująco. Do kwoty 100 000 złotych polskich osiąganych w roku podatkowym Alina stosuje stawkę 8,5%, a powyżej tej kwoty stawkę 12,5%.
Zawiadomienie o wyborze ryczałtu
Z uwagi na fakt, iż od 1 stycznia 2023 roku ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest formą obligatoryjną opodatkowania najmu prywatnego, podatnicy nie mają obowiązku zawiadamiania o wyborze opodatkowania najmu w taki sposób, tak jak to miało miejsce w latach poprzednich. Tym samym w przypadku, gdy podatnik np. od 1 lipca 2023 roku będzie wynajmował mieszkanie i osiągał z tego tytułu przychód, będzie zobowiązany do opodatkowania tego najmu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych bez konieczności dodatkowego zawiadamiania o wyborze opodatkowania ryczałtem.
Jaka jest podstawa opodatkowania w przypadku wynajmu mieszkania?
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Co ważne, wynajmujący, który ma rozdzielony czynsz najmu od zwrotu za zapłacone media, opodatkowuje jedynie otrzymywany czynsz najmu. Potwierdzają to interpretacje indywidualne, np. wyrok z dnia 5 stycznia 2023 roku (0113-KDIPT2-1.4011.934.2022.1.MGR) odnoszący się do sytuacji: „Osiąga Pan przychody z prywatnego najmu. Nie prowadzi działalności gospodarczej, jest podatnikiem VAT. W 2023 r. zamierza Pan wybrać opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Pozostaje Pan w związku małżeńskim, ale wynajmowany obiekt stanowi Pana majątek osobisty, będący Pana odrębną własnością. Z najemcami zawarł Pan umowy, na podstawie których to najemca jest zobowiązany zapłacić czynsz w określonej kwocie oraz pokrywać koszty mediów (energii elektrycznej, wody, ścieków, wywozu śmieci, ogrzewania), rozliczanych według zużycia. Najemca powinien zawrzeć umowy z dostawcami mediów. Jeśli to nie będzie możliwe, jako wynajmujący, będzie Pan refakturował takie koszty na wynajmującego. Czy postępuje Pan prawidłowo przyjmując do opodatkowania wyłącznie kwotę czynszu wynikającego z umowy, pomijając kwoty refakturowanych opłat za media?”
Odpowiedź Krajowej Informacji Skarbowej potwierdziła stanowisko Wnioskodawcy i przyznała ona, iż opodatkować należy jedynie odstępny czynsz dla wynajmującego. Jak wynika z uzasadnienia interpretacji indywidualnej: „(…) a umowa najmu stanowi, że najemca zobowiązany jest zapłacić czynsz w określonej kwocie oraz pokrywać koszty mediów, to jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wymienione przez Pana dodatkowe opłaty mediów (energii elektrycznej, wody, ścieków, wywozu śmieci, ogrzewania), rozliczane według zużycia, do których zapłaty zobowiązany jest, zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania powyższych opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym, ww. opłaty nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie spowodują powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”.
Przykład 5 Malwina S. wynajmuje mieszkanie, w ramach którego otrzymuje 2 000 zł. miesięcznie czynszu oraz dodatkowo najemca zwraca jej poniesione wydatki na media i czynsz do wspólnoty w kwocie 700 złotych miesięcznie (koszty mogą się różnić w zależności od zużycia mediów) Wynajmujący ma wyraźne określone w umowie kwoty wydatków oraz zasady ich uzyskania od najemcy. Malwina S. opodatkowuje jedynie otrzymywane 2 000 zł. miesięcznie.
Wynajem mieszkania razem z małżonkiem
W przypadku osiągania przychodów z najmu przez np. małżeństwo pamiętać należy, iż każde z nich osiąga przychód proporcjonalnie do swojego udziału.
Jeśli małżonkowie chcą, aby tylko jedno z nich rozliczało przychód na deklaracji PIT-28, zobowiązani są do złożenia oświadczenia zgodnie z art. 12 ust. 6-8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Oświadczenie składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego. Tak podjęty w danym roku wybór obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków obowiązuje do odwołania. Cofnięcie oświadczenia odbywa się w drodze pisemnego zawiadomienia właściwego urzędu skarbowego, które należy złożyć w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego.
Przykład 6 Jan K. posiada wraz z żoną dwa mieszkania. Jedno z nich wynajmuje i osiągają z tego tytułu przychód. Jan K. chce sam rozliczać podatek. Pierwszy przychód z tytułu tego najmu Pan Jan osiągnął 2 stycznia 2023 roku. Jest on zatem zobowiązany do złożenia oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich do 20 lutego 2023 roku. Po zakończonym roku Pan Jan złoży deklarację PIT-28.
Rozliczenia miesięczne, roczne?
W przypadku osiągania przychodów na ryczałcie, podatnicy są zobowiązani do wpłacania podatku do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęli przychód (w przypadku najmu jest nim otrzymanie środków). W trakcie roku, poza zapłatą podatku, nie trzeba składać żadnych deklaracji. Dopiero po zakończonym roku podatnicy są zobowiązani do złożenia deklaracji PIT-28. Termin na jej złożenie od 1 stycznia 2023 roku uległ zmianie i jest to koniec kwietnia, a zatem za rok 2022 termin na złożenie PIT-28 upływa 2 maja 2023 roku (30 kwietnia wypada w sobotę).
Od 1 stycznia 2023 roku podatnicy na ryczałcie będą zobowiązani za każdy miesiąc wpłacać podatek do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym osiągnęli przychód, również za grudzień danego roku.
Amortyzacja lokali mieszkalnych
Z dniem 1 stycznia 2023 roku w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz od osób prawnych zakazano amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych. Tym samym odpis amortyzacyjny od wydatków na ich nabycie nie będzie kosztem uzyskania przychodu. Zasada ta dotyczy wszystkich podatników, a zatem zarówno wynajmujących mieszkania w ramach najmu prywatnego, jak i przedsiębiorców. W przypadku tych pierwszych nie ma to dużego, ponieważ mają oni możliwość opodatkowania takich przychodów wyłącznie w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W sytuacji przedsiębiorców jest to jednak duży problem.
Szereg firm w ramach profesjonalnej działalności zajmuje się np. wynajmem nieruchomości lub prowadzi działalności gospodarcze w lokalach mieszkalnych. Niestety w roku 2022 i na początku 2023 wydano kilkadziesiąt interpretacji indywidualnych, które potwierdzają taki stan rzeczy. Podatnicy we wnioskach powołują się na niekonstytucyjność tych przepisów, wskazując, iż „Wskazany art. 71 ust. 2 ustawy nowelizującej, w zakresie w jakim pozbawia możliwości w roku 2023 i w latach następnych zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od lokali mieszkalnych nabytych, wynajętych i wprowadzonych do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych przed 1 stycznia 2022 r. należy uznać za niezgodny z konstytucyjną zasadą ochrony praw nabytych i interesów w toku wynikającą z zasady demokratycznego państwa prawnego w rozumieniu art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. z 1997 r. Nr 78, poz. 483 z późn. zm., dalej: Konstytucja)” (Interpretacja indywidualna z 14 sierpnia 2022 roku- 0114-KDIP3-2.4011.714.2022.1.BM). Niestety interpretacje indywidualne, jako że muszą opierać się na istniejących przepisach, konsekwentnie odmawiają podatnikom prawa do zaliczania w koszty uzyskania przychodu odpisów amortyzacyjnych.
W interpretacji indywidualnej z dnia 14 sierpnia 2022 roku (0114-KDIP3-2.4011.714.2022.1.BM) potwierdzono, iż amortyzacji lokali mieszkalnych można dokonywać jedynie do końca roku 2022, w przypadku budynków czy lokali mieszkalnych nabytych przed 1 stycznia 2022 roku: „Dlatego też ta interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach przedstawionych przez Pana we wniosku oraz w zakresie postawionego przez Pana pytania, które wyznacza zakres Pana żądania.
Kontrola norm, której istota polega na orzekaniu o hierarchicznej (pionowej) zgodności aktów normatywnych (norm prawnych) niższego rzędu z aktami normatywnymi (normami prawnymi) wyższego rzędu i na eliminowaniu tych pierwszych z systemu obowiązującego prawa w razie stwierdzenia braku zgodności, należy natomiast do kompetencji Trybunału Konstytucyjnego.
Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz treść wniosku, stwierdzić należy, że będzie Pan mógł dokonywać odpisów amortyzacyjnych związanych z lokalami mieszkalnymi oraz zaliczać te odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych w ramach działalności gospodarczej przez cały 2022 r. na zasadach obowiązujących na dzień 31 grudnia 2021 r. (zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw)”.
Pojawiła się jedna interpretacja indywidualna z dnia 9 listopada 2022 roku ( 0115-KDIT3.4011.703.2022.1.AWO) wskazująca, iż w przypadku budynku przeznaczonego na pensjonat agroturystyczny będzie można zaliczać w koszty uzyskania przychodu odpis amortyzacyjny, ponieważ jest to budynek niemieszkalny. Podkreślić należy jednak, iż to Wnioskodawca określił ten budynek jako niemieszkalny, a nie zrobił tego organ podatkowy. Zaleca się więc ostrożne podejście do tego stanowiska.
Zapraszamy na spotkanie organizowane przez AURA Technologies na temat ulg podatkowych w 2023 roku. To będzie pierwsze z 2 zaplanowanych szkoleń. Podczas webinaru Patrycja Kubiesa – ekspert i doradca podatkowy przedstawi zasady stosowania ulg badawczo-rozwojowych. Kolejny webinar na temat ulg w PIT odbędzie się w marcu.