Jednym z tematów podatkowych budzących emocje od kilku lat jest kwestia opodatkowania zakupu nieruchomości. Rządzący wielokrotnie zapowiadali walkę z wysokimi cenami funkcjonującymi na tym rynku. Pojawiały się różne koncepcje mające na celu wyeliminowanie hurtowego nabywania czy najmu nieruchomości. Ostatecznie otrzymaliśmy nowelizację Ustawy od czynności cywilnoprawnych podpisaną przez Prezydenta 25 lipca 2023 r.
Przypomnijmy czym jest podatek od czynności cywilnoprawnych.
PCC kojarzy się najczęściej z nabyciem mieszkań na rynku wtórnym. Jednak nie każda transakcja tego typu podlega opodatkowaniu. Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych ciężar podatku znajduje się po stronie nabywcy zawierającego umowę kupna – sprzedaży. Od zasady opodatkowania umów sprzedaży jest kilka odstępstw, a jednym z nich jest fakt, iż nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych takie czynności, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
Przykład 1:
Jan Kowalski nabył mieszkanie od dewelopera w Warszawie. Mieszkanie zostało nabyte za cenę 1 500 000 złotych. Na nabycie mieszkania Pana Jan otrzymał fakturę VAT, w której wskazano, iż transakcja została opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Z tego powodu Pan Jan nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych od nabycia tego mieszkania.
Przykład 2:
Alina M. nabyła mieszkanie od pewnego małżeństwa w Krakowie. Mieszkanie zostało zakupione za cenę 1 500 000 złotych. Transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT. Pani Alina M. jest zobowiązana do rozliczenia podatku PCC od nabytego mieszkania.
Co się zmienia w zakresie opodatkowania od czynności cywilnoprawnych?
25 lipca 2023 roku prezydent Rzeczpospolitej Polskiej podpisał ustawę o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw. Zgodnie z planowaną zmianą od 1 stycznia 2024 roku wyłączone z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będą te transakcje, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a ustawy o PCC.
Oznacza to, że zakup większej liczby lokali (lub nabycie w nich udziałów) stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach, ale ulokowanych na jednej nieruchomości gruntowej, będą opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych nawet wówczas, gdy transakcja objęta jest podatkiem VAT.
Zasada działa w momencie nabycia co najmniej 6 takich lokali. Podatek obowiązuje także w sytuacji, kiedy kupujący nabywa kolejny lokal w ramach danej nieruchomości, tak że w sumie posiada ich co najmniej 6. Ustawa dotyczy także nabywania udziałów we wspomnianych lokalach.
W takich przypadkach podatek w wysokość 6% naliczany jest od nabycia szóstej i kolejnej nieruchomości.
Dodajmy, że jeśli nabycie następuje na współwłasność przez kilku kupujących, a jeden z nich spełnia wskazany wyżej warunek, nowy podatek ma zastosowanie.
Podsumowując; jak będzie zatem wyglądało nabycie lokali po zmianach?
Jeśli nabycie odbędzie się w ramach transakcji nieopodatkowanych podatkiem od towarów i usług, wtedy – tak jak obecnie – nabywca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
W przypadku zaś transakcji opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, podatek PCC do zapłaty nie wystąpi, pod warunkiem, że nie dochodzi do nabycia co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. W takiej sytuacji, od umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach podatek wyniesie 6%.
Przykład 1:
Joanna A. nabyła mieszkanie od Katarzyny K we Wrocławiu. Mieszkanie zostało nabyte za cenę 1 200 000 złotych. Sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Pani Joanna A. jest zobowiązana do zapłaty podatku PCC od nabytego mieszkania.
Przykład 2:
Pan Adam K. postanowił nabyć 7 mieszkań na osiedlu Willa Złota Trawa od dewelopera Antoniego S. Pan Adam nabywa siedem lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Pan Adam K. dostanie fakturę VAT na nabyte mieszkania, ponieważ transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług od Pana Antoniego S. Z uwagi na fakt, iż Pan Adam nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej będzie zobowiązany do zapłaty 6% podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i siódmego mieszkania. Każde mieszkanie jest sprzedawane za kwotę 1 200 000.00 złotych, a zatem Pan Adam będzie zobowiązany do zapłaty 144 000 złotych podatku. Wyliczenie: 1 200 000 x 2 = 2 400 000 złotych 2 400 000 złotych x 6% = 144 000 złotych.
Preferencyjne warunki zakupu pierwszego mieszkania na rynku wtórnym.
W ramach nowelizacji przepisów – od 31 sierpnia 2023 zwolnione z PCC będzie nabywanie prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego pod pewnymi warunkami. Ze zwolnienia skorzystać mogą osoby fizyczne, które w momencie zakupu i dzień przed transakcją nie są właścicielami żadnej nieruchomości. Nie mogą także posiadać udziałów w prawach własności nieruchomości, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Przykład 1:
Pan Adam kupuje swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. Pan Adam nie zapłaci podatku PCC od zakupu tego mieszkania.
Przykład 2:
Pani Ania w 2014 roku kupiła mieszkanie, które sprzedała w roku 2021. We wrześniu 2023 roku postanowiła nabyć ponownie mieszkanie. Pani Ania będzie zobowiązana do zapłaty podatku PCC od tego nabycia w wysokości 2%.
