Przedsiębiorcy posiadający nieruchomości muszą nieustannie mierzyć się ze zmianami prawnymi w zakresie rozliczania swoich lokali. W efekcie odczuwają niepewność co do tego, jak finalnie wyglądają dla nich obciążenia podatkowe. Od 1 stycznia 2022 roku zniesiono możliwość amortyzowania nieruchomości mieszkalnych, co dodatkowo wprowadziło niepokój wśród posiadaczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym.
Zgodnie z art. 22c Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (analogicznie art. 16c Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) amortyzacji nie podlegają służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy następujące nieruchomości:- budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami,
- lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość,
- mieszkania i domy jednorodzinne objęte spółdzielczym prawem własnościowym.
Spis treści:
Odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych
Na podstawie przepisów przejściowych tj. art. 71 ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2105 z późn. Zm.) podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mogli, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. W ich skład wchodzą nieruchomości nabyte lub wytworzone przed dniem 1 stycznia 2022 r. obejmujące:- budynki mieszkalne,
- lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość,
- mieszkania i domy jednorodzinne objęte spółdzielczym prawem własnościowym.
Amortyzacja w przypadku posiadania różnego rodzaju nieruchomości
Jak wygląda jednak kwestia amortyzacji, jeśli podatnicy mają bardzo zróżnicowane nieruchomości? Czasem mieszkalne, czasem rekreacyjne? Gdzie szukać definicji budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych? Oto kilka z nich przytoczonych zgodnie z objaśnieniami do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) (Dz. U. poz. 1864):- budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem;
- budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w KŚT oparto na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Każdemu rodzajowi KŚT przypisano odpowiedni symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU);
- samodzielny lokal mieszkalny jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych;
- lokal użytkowy to część budynku zawierająca jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, a także gospodarczym.
Domki letniskowe
W ramach prowadzonej działalności gospodarczej przedsiębiorca może posiadać domki na wynajem. Zgodnie z pozwoleniem na budowę, budynki te mogą mieć status budynków rekreacji indywidualne i być przeznaczone do wynajmu krótkoterminowego turystom. Prześledźmy jedną z interpretacji indywidualnej dotyczącej prawa do amortyzacji takiej nieruchomości. We wniosku (Pismo z dnia 7.08.2023 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0112-KDIL2-2.4011.427.2023.2.WS) przedsiębiorczyni wskazała, iż posiada domki na wynajem krótkoterminowy dla turystów położone w nadmorskiej miejscowości. Jak wskazała wnioskodawczyni:budynki rekreacji indywidualnej to budynki niemieszkalne, ponieważ nie są one przeznaczone do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych właściciela. Są one przeznaczone na wynajem turystom na pobyty krótkoterminowe, głównie w okresie wakacji letnich.Z podejściem wnioskodawczyni zgodził się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazując, iż:
Skoro zatem wybudowane przez Panią domki mają status „budynków rekreacji indywidualnej” i sklasyfikowane zostały w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych według symbolu KŚT – symbol 109 „Domki kempingowe, budynki zastępcze – trwale związane z gruntem”, to domki te podlegają amortyzacji podatkowej i może Pani zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od tych domków. Reasumując – może Pani amortyzować budynki rekreacji indywidualnej. Jednocześnie ma Pani prawo zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej tych budynków”.
Inwestycja w obcym środku trwałym
Inwestycje w obcym środku trwałym to takie nakłady, które są poniesione na obcy środek trwały, który nie jest własnością podatnika, a jedynie jest użytkowany na podstawie zawartej umowy najmu, dzierżawy czy innej umowy o podobnym charakterze. W takiej sytuacji pojawia się wątpliwość, czy podatnik wynajmujący lokal mieszkalny dokonując w nim inwestycji ma prawo amortyzować taką inwestycję i zaliczać odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodu. W ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej podatnik nie ma takiej możliwości. W uzasadnieniu wskazuje on bowiem, iż:Mając na uwadze powyższe, w związku z literalnym brzmieniem art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadzonym od 1 stycznia 2022 r., z prawa do amortyzacji nie może skorzystać podatnik będący właścicielem budynku/lokalu mieszkalnego. W przypadku amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym (będącym budynkiem mieszkalnym), zasadne jest w tym względzie odwołanie się do wykładni systemowej i funkcjonalnej wskazanego powyżej przepisu. Z wykładni tej można wywieść, że skoro z prawa do amortyzacji nie może skorzystać podatnik będący właścicielem budynku/lokalu mieszkalnego, a amortyzacji w obcym środku trwałym dokonuje się na takich samych zasadach jak właściciel tego środka trwałego, to zasadnym jest przyjęcie, że amortyzacji nie podlegają również nakłady inwestycyjne poniesione przez podatnika niebędącego właścicielem takiego budynku/lokalu mieszkalnego” ( Pismo z dnia 8.05.2023 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0115-KDIT3.4011.314.2023.1.JS)
Budynki składające się z lokali mieszkalnych i niemieszkalnych
Według rozporządzenia w sprawie KŚT budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Z kolei w przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem. A zatem podatnik, który posiada jeden budynek mieszkalny, w którym poszczególne lokale nie są wyodrębnione zgodnie z ustawą z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 z późn. zm.) i jednocześnie lokale niemieszkalne stanowią większą część budynku, tj. ponad 50% powierzchni, będzie miał możliwość amortyzowania takiego budynku. Podobne stanowisko zaprezentował Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji indywidualnej w dniu 28 kwietnia 2023 roku (0115-KDIT3.4011.278.2023.2.AD). Dyrektor KIS ocenił, iż:ma Pan możliwość dokonywać odpisów amortyzacyjnych od całego budynku, tj. lokali mieszkalnych i lokali niemieszkalnych (chociażby z uwagi na to, że lokale niemieszkalne stanowią większą część budynku, tj. 57,9% powierzchni, a ich ograniczenia nie dotyczą) nabytych, wynajętych i wprowadzonych do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych przed dniem 1 stycznia 2022 r. oraz zaliczać te odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych w ramach działalności gospodarczej na zasadach obowiązujących 31 grudnia 2021 r. aż do momentu pełnego ich zamortyzowania, tj. w roku 2023 i w latach następnych.
Zakład opieki zdrowotnej
Z kolejnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej (Pismo z dnia 2.08.2023 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0113-KDIPT2-1.4011.421.2023.1.MAP) zwrócił się przedsiębiorca, który posiada nieruchomość składającą się z 4 działek zabudowanych budynkiem o funkcji zakładu opiekuńczo-pielęgnacyjnego (budynek). Jak opisał wnioskodawca:budynek zlokalizowany na działkach posiada trzy kondygnacje naziemne i część podziemną. Budynek został wybudowany w latach 1992-2004 i jest otoczony terenem parkowym. Budynek jest budynkiem zamieszkania zbiorowego (Dom Opieki), składającym się z 2 połączonych skrzydeł, stanowiących całość funkcjonalną i gospodarczą. Zgodnie z danymi wynikającymi z ewidencji gruntów i budynków (wypisu z rejestru gruntów oraz kartoteki budynków): „Zabudowa na działce: wg KŚT – budynek szpitala i inny budynek opieki zdrowotnej.Z uwagi na fakt, iż budynek nie ma oznaczenia mieszkalny, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się, że budynek szpitala i inny budynek opieki zdrowotnej, w którym prowadzony jest Dom Opieki, tj. NZOZ zakład pielęgnacyjno-opiekuńczy, może podlegać amortyzacji. Jednym z tematów podatkowych budzących emocje od kilku lat jest kwestia opodatkowania zakupu nieruchomości. Rządzący wielokrotnie zapowiadali walkę z wysokimi cenami funkcjonującymi na tym rynku. Pojawiały się różne koncepcje mające na celu wyeliminowanie hurtowego nabywania czy najmu nieruchomości. Ostatecznie otrzymaliśmy nowelizację Ustawy od czynności cywilnoprawnych podpisaną przez Prezydenta 25 lipca 2023 r. Przeczytaj publikację Patrycji Kubiesy na ten temat.
